Imprevistos acontecem e isso também vale para aluguéis. O processo pode ser desgastante, por isso é tão importante a redação de um bom contrato de locação. Assim, ambas as partes estarão resguardadas na necessidade da rescisão antes do prazo.
Com a pandemia da covid-19 e o aumento expressivo do IGP-M, o preço do aluguel pesou para diversos inquilinos que precisaram renegociar. Aos proprietários que foram inflexíveis, por exemplo, restou a rescisão. Mas outros motivos de diversas ordens podem motivar o pedido de rescisão.
O importante ficar claro é que o pedido de rescisão só pode ser feito pelo locador, e em geral, não pelo locatário – a não ser sob circunstâncias específicas. Nesse artigo nós vamos explicar o porquê e ainda conhecer quais questões ambas as partes precisam atentar diante de uma situação dessas.
O que prevê a lei do inquilinato?
Em tese, o proprietário não pode pedir de volta o imóvel, conforme determina a Lei do inquilinato:
Artigo 4º, da Lei 8.245/1991:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”
Uma vez que o contrato se finalize, a renovação é “automática” e o proprietário pode pedir o imóvel de volta em 30 dias. Em termos práticos, o locador pode receber o imóvel a partir do fim do contrato mais 31 dias.
As outras situações que favorecem o locador, previstas na lei do inquilinato, dizem respeito ao atraso no pagamento ou à prática de infrações, como ilícitos, sublocação, inadimplência no pagamento de encargos relativos ao imóvel, inúmeras advertências pelo condomínio, entre outras questões que estejam previstas no documento de acordo inicial. Nesse contexto, ele pode proceder com uma ação de despejo contra o locatário.
No caso do proprietário precisar da casa ou apartamento de volta para moradia, não havendo outra opção, a lei está ao seu lado. E caso deseje vender o imóvel, o inquilino tem preferência para compra por 30 dias. Caso não deseje proceder com a compra, o dono pode proceder com o anúncio da venda.
Já da perspectiva do locador, a Lei afirma que o contrato pode ser rescindido a qualquer momento, não importando nem prazo nem motivo – desde que sejam observados os acordos estabelecidos no contrato, como o pagamento de multa.
O inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato?
A resposta imediata é sim, mas sob algumas condições – uma delas, multa. Quando o inquilino deseja rescindir o contrato antes do fim, deve primeiramente rever seu contrato, para estar ciente de quais sanções pode ter que vir a cumprir.
Uma vez que esse é um evento que pode acontecer, é importante que o locador saiba desde o início como proceder. Na web existem modelos de termos de rescisão, que podem ser copiados e enviados para o locador quando a decisão for tomada.
É prática corrente que acordos de locação tenham vigência de 30 meses. Nesse formato, costuma-se estipular que a partir de 12 meses já é permitida a desocupação sem multa. Mas isso precisa ser negociado previamente na assinatura do contrato – tanto para mais, quanto para menos.
Caso o prazo para desocupação por rescisão não esteja estabelecido no contrato inicial, considere 30 dias de antecedência uma medida padrão.
Multa contratual: Qual o valor e como calcular?
Pela Lei do Inquilinato, a multa pode ser no máximo 10% do valor total do contrato (total de meses). Na prática, se temos um contrato padrão de 30 meses, o valor máximo de multa é igual a três meses de parcelas.
Mas a cobrança também pode ser proporcional ao tempo que resta no prazo do contrato. Nesse modelo, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: valor da multa dividido pelo tempo do contrato; esse resultado é multiplicado pelos meses que faltam para o encerramento.
Por exemplo: caso o inquilino resolva sair, depois de ter morado 10 meses no imóvel, em um aluguel de R$ 1.000,00, o cálculo ficaria:
Aluguel: R$ 1.000,00
Prazo de contrato: 30 meses
Multa rescisória: 3 meses de aluguel = R$ 3.000,00
Tempo de moradia: 10 meses
Tempo restante: 20 meses
Cálculo:
R$ 3.000,00 / 30 meses (total) = R$ 100,00
R$ 100,00 x 20 meses (restantes) = R$2.000,00
Multa a pagar: R$ 2.000,00
Lembre-se que essa cláusula deve ser bem esclarecida no contrato do aluguel, para que não haja desacordo nesse momento delicado.
Por último, mas não menos importante: caso o inquilino seja transferido do seu emprego para outra cidade, ele está isento por lei da obrigação da multa de rescisão. Caso o contrato de locação for por prazo indeterminado, o locador também pode pedir a rescisão sem pagar nenhuma taxa extra.
Cuidados que locatário e inquilino devem tomar após a rescisão do contrato
O término de um aluguel é trabalhoso para o locatário independentemente de ser antes ou ao tempo do fim do contrato. Será ele o responsável por entregar o imóvel nas mesmas condições que foi alugado e isso envolve pintura completa, limpeza e restauração de qualquer objeto que tenha sofrido um desgaste marcante.
É interessante que tanto locador quanto locatário façam um checklist do estado geral do imóvel – tanto no início do contrato quanto na rescisão. Melhor ainda se houver registrado em fotos os aspectos do espaço – ou dos móveis caso tenha sido alugado com mobiliário – que podem vir a se tornar uma questão. Isso irá funcionar como prova na hora de qualquer questionamento sobre a vistoria.
Ao entregar as chaves, ambos devem se comprometer com a emissão e o recebimento do recibo de quitação, para que fique claro que não serão mais cobradas novas parcelas, bem como o recibo de entrega das chaves – esse pode ser feito junto com o recibo de quitação, para diminuir a burocracia.
Conclusão
Com este artigo, ficou claro que é possível fazer a rescisão do contrato de aluguel, desde que observados alguns requisitos. O inquilino pode pedir a rescisão do contrato a qualquer momento – e o cancelamento acontecerá mediante pagamento de multa ao proprietário. Já o locador não pode pedir o imóvel de volta por livre e espontânea vontade. No entanto, caso ocorram irregularidades, o proprietário pode obtê-lo de volta através de despejo.
O importante é que ambas as partes estejam alinhadas na redação do contrato de locação, de modo que, caso a rescisão se torne uma necessidade, não haja nenhuma surpresa.
O “melhor dos mundos” acontece quando locador e locatário mantêm um bom relacionamento, cumprindo com suas obrigações dentro dos prazos estipulados. Dessa forma, o fim do contrato pode acontecer de uma forma tranquila e de comum acordo para todos.