Especialistas alertam: desconhecer o PDM pode inviabilizar negócios e comprometer o retorno de investimentos
As normas urbanísticas estabelecidas pelo Plano Diretor Municipal (PDM) determinam a viabilidade econômica dos empreendimentos imobiliários e influenciam diretamente na valorização de propriedades. Esse instrumento legal, que trata da política urbana e ambiental do município, define o direcionamento do crescimento das áreas urbanas e estabelece diretrizes que limitam ou ampliam o potencial construtivo de um terreno.
Investidores, construtoras e compradores precisam conhecer o PDM antes de avaliar se um projeto terá retorno financeiro ou enfrentará restrições que inviabilizam o negócio. Tanto a oferta de terrenos quanto a segurança jurídica dos empreendimentos dependem dessas regras.
Um terreno que permite construir apenas 20 metros de altura vale menos que outro onde é possível erguer 90 metros, por exemplo, mesmo que ambos tenham a mesma metragem e localização semelhantes. Imóveis de leilão também estão sujeitos às mesmas restrições do Plano Diretor que regem o mercado convencional.
Como índices urbanísticos determinam o valor do terreno
O PDM divide a cidade em zonas com regras específicas. O plano separa áreas por tipo de uso (residencial, comercial e industrial) e prevê proteção ambiental e expansão da infraestrutura básica. Mapas de zoneamento incluídos no documento mostram onde prédios podem ter maior altura e quais regiões devem permanecer como áreas verdes. A decisão política de transformar uma área em zona especial de preservação histórica, por exemplo, pode reduzir o valor de terrenos que antes permitiam construções mais altas.
O Coeficiente de Aproveitamento regula a quantidade de área construída permitida em cada terreno. Um caso recente é o Plano Diretor do Rio de Janeiro, que introduziu conceitos como CAB (Coeficiente de Aproveitamento Básico) e CAM (Coeficiente de Aproveitamento Máximo). Os índices substituíram os antigos Índices de Aproveitamento do Terreno e alteraram a forma como as incorporadoras calculam a viabilidade financeira dos projetos.
A Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma das mudanças no modelo de negócio. Para construir sem pagamento adicional, utiliza-se o CAB (geralmente igual a 1). Em um terreno de mil metros quadrados, é possível construir até mil metros quadrados gratuitamente.
Para atingir o potencial máximo permitido pelo CAM, o proprietário paga contrapartida financeira ao município. Se o CAM for 2,5, o mesmo terreno permite construir 2.500 metros quadrados – mas a incorporadora precisa pagar pelos 1.500 metros quadrados adicionais. Esse custo entra no cálculo da viabilidade do empreendimento e pode tornar um projeto lucrativo ou inviável. O leilão de imóveis banco Itaú e os de outras instituições financeiras disponibilizam propriedades cujo potencial construtivo depende diretamente desses coeficientes.
PDM carioca incentiva ocupação do Centro e freia expansão para Zona Oeste
O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Município do Rio de Janeiro, aprovado pela Lei Complementar nº 270/2024, incentiva a ocupação de espaços que já contam com serviços essenciais, como as regiões do Centro e Zona Norte. A estratégia busca reverter o padrão histórico de expansão urbana em direção à Zona Oeste, onde a infraestrutura é mais precária.
A lei incorporou instrumentos que antes estavam em legislações separadas, como a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Regulamento de Parcelamento da Terra. Profissionais que trabalham com aprovação de projetos consultam agora um único documento em vez de várias leis e decretos.
Outra novidade é a dispensa da exigência de vagas de estacionamento em novas edificações. Com essa flexibilização, unidades residenciais adicionais ou áreas comuns maiores podem ocupar esses espaços. A exceção vale para a Zona Oeste e pólos geradores de viagens, onde uma vaga é exigida para cada quatro unidades. Casos como o de um imóvel em leilão no Rio de Janeiro tendem a se valorizar com a dispensa de garagem, já que a metragem antes destinada ao estacionamento pode ser computada como área útil – fator relevante para arrematantes que buscam reforma ou conversão do imóvel.
Incorporadoras responderam positivamente às diretrizes, como reporta o jornal Diário do Rio: os investimentos na cidade aumentaram, especialmente pelo programa Reviver Centro e no Porto Maravilha. Bairros como Jacarepaguá, São Cristóvão e Recreio dos Bandeirantes ganharam destaque, combinando preços competitivos com boa infraestrutura.
O Plano Diretor do Rio ainda estabelece que a cobrança da Outorga Onerosa só começará em 2029. Empreendimentos licenciados nos cinco primeiros anos de vigência não pagam a contrapartida. A janela de oportunidade permite que incorporadoras construam acima do coeficiente básico sem o custo adicional, aumentando a margem de lucro dos projetos lançados até 2029.
A cada 10 anos, novas regras podem valorizar ou desvalorizar o imóvel
A elaboração do PDM é obrigatória para cidades com mais de 20 mil habitantes, municípios que integram regiões metropolitanas, localidades de interesse turístico, cidades impactadas por grandes empreendimentos e aquelas vulneráveis a desastres naturais. A exigência legal garante que centros urbanos relevantes tenham planejamento formal. As revisões do plano ocorrem geralmente a cada dez anos e envolvem participação da sociedade civil, governo local e especialistas.
